查看完整版本: 徐州房价必跌，买房者来看，别被忽悠（文章略长）[11月21日添加新内容]

徐州房价必跌，买房者来看，别被忽悠（文章略长）[11月21日添加新内容]

2001年的，此轮房价狂涨，源于钱多，大量的钱要炒作，2001年美国股市泡沫，资金大量进入新兴经济体国家，热钱进入中国，中国的外汇储备超过G7国家总和！国内的多余资金需要找渠道发泄，于是楼市狂涨，黄金，石油，粮食，金属等也是狂涨，黄金从230美元涨到1000，石油涨幅更大，连股票都从05年开始涨，楼市自然也不例外！

涨到泡沫之后，只有崩！没有什么泡沫是不破裂的！可惜还有一些官员媒体，作为开发商的利益代言人，在鼓吹房价永远上涨！有点可笑，跟吹牛股市一样！中国为了维持经济发展，当初确立 了以房地产为支柱的发展模式，但是成也房地产败也房地产！现在房地产的高价泡沫，导致了其他企业无法进行生产，雅戈尔，海尔等竟然也不务正业的开发房地产炒股票！这，与日本如出一辙：日本85年开始本币升值，日本股市涨到38000，东京地皮超过美国全国地皮价格！然后，泡沫破裂，股市从38000到了8000，14年后的今天也再也没上去过，日本的楼市，房价平均腰斩，有的跌幅达8成！

97年的香港，楼市涨到泡沫之后，一个字，崩，我都不想用跌这个字，平均跌幅6成，很多小户型跌幅9成！很多百姓认为这10年确实在涨就认为还会涨，其实未必，任何东西都有周期（楼市周期大约为10年），外国楼市10年上涨周期也不过2倍3倍涨幅，现在已经进入下降周期，中国没法例外，太阳底下没有新鲜事。黄金曾经20年熊市，最后还不是5年内涨4倍，石油依然，所以不要只看眼前的几年数据就认为长期趋势是这样，很多人以为10数据很有参考价值，其实没有，房屋大宗商品这些东西，价格周期都很长！

一般房价与户均年收入比超过6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的房价与户均年收入比是4.8倍（美国还不到东京这个比例）；而在中国，房价与户均年收入比已经达到10甚至20倍。

很多人用中国人多来忽悠，人多根本不是什么，应该用人口密度来衡量，因为你说人多，我同样可以说地更多！现在开发商囤积的土地够20年开发的！东京人口密度远超徐州吧，为啥房价比徐州便宜，而且，外国的房屋是有地权的，中国没有！其实这几年房价涨，涨得不是房子，是地皮价格在涨！四川地震了，把你到另一个地方盖房子了，你不是原来的那块地皮了，还有那么高的价格么？日本，香港，美国，房价崩盘，难道是因为他们人口突然减少一半，难道是因为刚性需求少了？显然用人多，用刚性需求来维持泡沫是不可能的，就好象上年用中国是新兴市场来维持超过国际平均市盈率的股票，也是不可能的！有啥刚性需求？
刚性需求有1个前提，就是有购买力！价格到能接受的地步。比如中国以前卖VCD,有没有刚性需求？有，大家都想买了看，价格能接受！大家能接受价格，所以他们就不用降低VCD价格。脱离购买力的刚性需求根本就是扯淡了。徐州现在大学生收入多少？如果现在的房价是被大家抢着买，支撑起来的，那算是刚性需求。就跟超市抢打折特价商品一样！价格都脱离购买力了，而且还有泡沫，还刚性需求，真搞笑！

至于说城市化导致的价格上涨更没有根据！西方确实城市化，导致了房价上涨，那是因为土地归私人所有，农民在经济发展中，得到了土地增值收益，有钱购买房子，徐州周边城市的农民有多少这样的人？徐州本科毕业生的工资是多少？

中国房价也和外国一样，曾经崩盘过，当初宏观调控，中央收回地方政府的权利，海南被政府盖的遍地是房子，然后呢？然后整个海南岛，全是烂尾楼，2000年之后，借助这波全国性楼市上涨才暂时搞定。说房价崩银行崩，国家不会调控房产，也不靠谱：前几天银监会通知，禁止银行给房地产企业贷款买地。据央行说，住房贷款在银行贷款比例不高，大约为7.8%。如果房价下跌引起不还贷问题，只影响2007年以后的新贷款，以前的根本无问题！早按揭再还贷几年了，对银行压力不大！

中国现在紧缩银根，能有钱买房的私营企业家在为企业贷款发愁，他们还能花钱去买房？这跟股票一个道理，散户能把股票拉多高？散户只能高位不忽悠的接盘站岗，大庄家不买，投机房子的也不买（房价高位，国内经济不乐观，你见过哪个庄家在高位进货的？）房价如何维持高泡沫？有1个方法，买房出租的。但是很遗憾，我只知道上海，现在买房出租，收益完全不如4.4%的银行存款！我不在徐州，在徐州的老乡可以计算一下！

至于现在的高房价，这个只是他们自己叫的，而非有大量成交额的实际价格，我现在说我这个ID值1亿美元，没人来买，也没人买的起，这个价格有意思么？甚至还有自拉自唱的，自己雇人签合同，然后再取消合同，这个就和股票一样，股价太高，庄家就在高位自己倒，等人来买，都不来的话，就慢慢耗，耗到资金链断裂，开始蹦极！现在开发商已经被紧缩银根，他们需要赶快卖房回笼资金，否则资金链一旦断裂，跟股票庄家一样！

至于以买房增值，为理由让大家买房的，这更说明了现在买房时为了增值而不是自住，不是刚性需求。一会说是刚性需求，然后再说是增值。简直比郭德纲还有意思！如果想增值，那显然买黄金更划算，从秦朝到现在，从西方到中国，一直都听说买黄金保值的，没听说年年折旧损耗的房子能增值的。如果房子能增值，那开发商现在囤积房子好了，卖出换现金做啥？现金不是天天贬值么？
房价早已成泡沫，泡沫唯一的选择就是破裂。如果说中国政府想通过行政调控就使得泡沫不破裂的话，那国务院中南海，可以直接搬到美联储办公吧，让玩了经济300年还搞不定泡沫的西方经济学家政府官员下岗吧！

[[i] 本帖最后由 SUNZHENSZ 于 2008-11-21 09:41 编辑 [/i]]

楼市调控决不半途而废(人民日报)

参见今天的人民日报：
....针对"深圳房贷坏账超千亿"之类的传言，深圳市银监局当即回应，深圳目前没有出现大规模的房贷断供，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额不到1000亿元。.......
..........因此，今天回头审视断供这一行为本身的复杂成因，我们除了告诫投资者莫要不顾风险，把投资变成投机之外，还必须对一些银行进行规劝：千万不能因短期利益而忽视风险控制。 ...........
..........作为市场资金的引导者，银行不能简单地以短期盈利为目标，而应该更多关注宏观经济运行中的起伏和风险，增强对风险的感知力和判断力，防患于未然。在投机高涨、风险升高的情况下，银行更不能和普通投资者一样随波逐流，而应通过控制信贷合理引导资金流向和投资者预期，努力防范各类金融风险，以对保持我国经济的长期持续稳健发展起到更大作用............

要说房子，得说一下中国的经济，显然房地产不是脱离中国的经济环境决定的！

这里想说一下经济，可能很多老乡朋友对这个不感兴趣，嘿嘿～～
中国自从改革开放以来，形成了部分的市场经济。但实际上，根本不是。因为国家对资源的控制仍然掌握在手里：比如国企，矿石资源，甚至去银行贷款的优先权都在国企里面。国家对经济仍然是垂直控制，所以，看看90年代后半期以来，全国的开发区热，全国都是一样的经济模式 ，这个城市盖食品城，那个城市盖西游记宫。如果是市场经济，会一拥而上的同时恶性竞争么？全国各地有差异性，但是经济模式都是盖开发区，这样一个没有差异性的发展方式，全是国家垂直控制造成的！

这种垂直控制产生了啥结果呢？房价？嘿嘿，下下一段再写房价，现在先说GDP,为了保持执政的合法性，政府宣布“发展才是硬道理”，"xxx年人均收入翻番"之类的口号目标。而考核行政官员的唯一方式，不再是 看他干了多少实际的事情，而是他拉动了多少GDP,即使这些GDP是无效率的，比如外国用1美元拉动1美元的GDP增长，你这个市长用100美元拉动1美元的GDP增长，甚至你这个政绩工程长期看是要影响经济给银行带来坏账的，也无所谓！所以大家就看到了徐州大量有政绩工程，本段要说的就是：这种不按照市场经济规律进行投资资源配置，而为了升官吃回扣的拉动经济增长，是浪费的，不合理的，既然不合理，就要付出代价的！代价就是：中国的经济一直是宏观上GDP9%以上连续数年增长，微观上却是大量工人下岗，大学生薪水太低！偶要说的关键点来了：虽然中国GDP是9%增长，而美国才是3%。大家很容易以为这个代表中国比美国厉害，其实恰恰相反，为了维持经济发展，维持充分就业，美国只要有3%的GDP增长就可以了，而中国却需要7%（7%来自经验数据）。就是说中国的下限比美国高，如果美国也到了9%的发展，那与中国的9%增长是不可同日而语的，而中国的GDP增长，一旦低于7%，就意味着大量失业，经济紧缩，就意味着经济停滞发展，甚至发生大衰退。所以，不要以为0%是衰退的临界点，7%才是。另一个重要的地方是，在GDP增长中的利润来算，中国企业的利润远远不如美国，在最好的时候，中国企业年业绩增长率达20%而利润增长率，却只增长2%多，失业率的降低也没有多少！

而今年，是中国经济危险性很大的一年，所以，预计今年GDP的增长是9%，但是对于统计局的这种数字，有多少的可信度就看你个人观点了。也许他可以编造数据，但是编造不了事实，也不会因为你数据表面好看，经济上的危险就自动消除了。所以大家千万别被忽悠：今年GDP增长9%多，远超外国。所以房价还会涨，经济基本面很好嘛！
事实恰恰相反，这说明中国经济在减速了甚至有衰退的趋势，一个衰退的经济体，其房价还一片红火，怎么可能？

关键词：7%的GDP增长，就意味着停止，而不是0%才是停止，请不要太乐观！

8月重庆房地产市场成交量为66.51万平方米，成交均价为4134.88元/平方米。

8月重庆房地产市场成交量为66.51万平方米，成交均价为4134.88元/平方米。
别动辄就说徐州是苏北大城市，靠，苏北一共就没几个城市，现在徐州放假是多少？
中央现在把那边改成了成渝特区，徐州难道经济比重庆发达，比重庆环境好？比重庆政治地位高？

南京世茂房地产将一直维持在1.7万元/平方米的江景精装修房价格缩水一半左右，以8000~1万元/平方米“清空”尾盘。

如在上海，大华等本地开发商也在“跟进”。大华旗下的“中环1号”项目近期在上海楼市内议论颇多，据悉其报价已经下滑了1000元/平方米以上。有统计数据显示，上月该盘的成交价为11000元/平方米，较前期的13000元/平方米下跌约10%。

[b]人民日报：楼市调控决不因“断供”半途而废[/b]

大家顶起来啊

没事，只要大家看到就成，哈哈

看了，好:) :)

房价必然下跌

钟伟表示，今年只是宏观经济下行的第一年，明年只会更糟。“当土地招拍挂的价格和房价不再是羞羞答答地打折，而是光明正大地下跌时，市场才正式进入下行周期，现在房地产市场的下跌才刚刚开始。”他更提醒那些对市场存在乐观预期而不愿意降价的开发商，“会接受市场更进一步的惩罚”。

[font=楷体_GB2312][size=5][color=dimgray]个人感觉，徐州的房产泡沫并不算大，估计降价的幅度也有限。[/color][/size][/font]

顶起来,什么时候房价跌了!回徐州去过日子

关于降价的疑惑

1、网上听说降价好多，但是我去售楼处问，他们不降价，开出的价格更高
如果你超过股票，那么就完全可以理解了，好多庄股，股价拉高后无法出货，庄家就自己卖给自己，价格继续拉高，吸引追涨的散户买进股票。楼市也是如此，任何炒作的东西都是如此，不管是郁金香泡沫，还是普洱茶泡沫，都会发生这个情况

2、我问的楼盘降低了，但是没有其他地方降的幅度大
各个地方的楼盘不一样，有的涨幅大泡沫大，有的涨幅小泡沫小，跌幅自然不一样，而且，跌的时间也不一样，有的房子，在大势跌的情况下他甚至还涨，有的，在别人开跌许久了它才跌，这个如股票一样大盘熊市的时候，不是所有的股票都同时跌，有前有后，后面的，称为补跌！同样，股票的跌幅也不一样，有的跌80%，有的跌50%

3、徐州的房产泡沫大不大？
大家要计算一下，拿徐州同类城市比较，最好不要用你周围的人都买不起房来说明房价很高，或者周围都贷款买的起就说明房价泡沫很低，因为你这个取样，完全没有科学性，取样范围太狭窄太片面。不要用感觉，要用数据去比较。其他城市 房价/房租。房价/收入，是多少？用数字去比较，感觉容易出错！
经过长期市场的熏陶，人的感觉就容易形成习惯。上年股市牛市，很多人对50块以上的股票感觉很正常，天天看这个价格，自然就习惯了，感觉这个价格不高，但是经过现在的腰斩再腰斩，好多100多的股票，现在跌到30，站在现在30块钱的情况下，再去回忆上年的100多价格，你还觉得那个价格正常吗？你肯定就觉得太贵了，当初怎么那么高的价格。

所以，在现在还没开跌多少的情况下，就习惯性的感觉目前价格不错，泡沫不严重，有点片面。当初香港房价也都不觉得贵，有的小户型跌去了90%甚至，跌完之后才觉得当初的价格贵

PS:外国楼市是牛长熊短，牛市是10年大约，上年到顶开始进入下跌周期。中国楼市发展晚，也就这一波牛市，第一次来熊市，所以中国是牛短熊长，还是牛长熊短，这个谁都不知道。海南曾经在90年代初发生楼市泡沫，跌了10年。可以肯定的是：现在的开跌才刚刚开始，正如股市从6140点开跌到5000点而已，跌才刚刚开始！

什么时候有开发商破产的消息，有人以为是底了买房，半年后发现又降低了，反复发生几次，大约就到底了。在下跌过程中，不要被“现在价格合理了”而忽悠买房，价格合理也许他说的是真的，但是在下降通道中，必然要到价格低估的情况，才能以后再涨，如果到价格合理了就止跌的话，那怎么涨？现在价格合理，一涨就意味着高估了。价格合理=没有上涨空间。以上对楼市股市任何炒作的东西，都有效

[[i] 本帖最后由 SUNZHENSZ 于 2008-9-8 10:49 编辑 [/i]]

关注土地拍卖价格，关注成交量

所谓量在价先，地（天地的地，不是地皮的地）量之后有地（天地的地，不是地皮的地）价。
所以炒股老手都看成交量，新手才看价格，成交量可以提前反应价格趋势！同样，楼市如此

还有最好看看政府拍卖地皮的成交价格是多少？就好比PPI提前反应CPI一样，看看地皮的成交价，拍卖的是否热闹，就只好以后的楼市走势！这个信息又不属于政府机密，属于公开信息，找人打听问问，上网找找就可以看到了

买楼不是上街买菜

很多人抱着上街买菜的态度去买房子，其实这根本不是一回事！
建议大家在买楼之前去做一下投资，或者投机也成。不是要你去做这个赚钱，而是去体验一下！体验之后，你自然就会主动去看经济政治局势有关的东西，买楼的时候，你心态自然和没买过股票之前是不一样的，你就会有一种豁然开朗的感觉！强调一下，投资投机风险都很大，我只是为了让大家体验一下，不要把它当成你的职业！

其实楼市，股市和经济最密切。但是很多人在一家八口去买房子的时候，完全对此不通，跟上街买菜一样！这是很危险的！甚至还有人在买完楼后，看到跌了就希望退楼！现在新闻上常有这个，我觉得有2个原因：1就是开发商地方政府等利益者的苦肉计，逼迫中央政府别调控楼市。当然中央这次的态度很坚决，见《人民日报》。另一个原因就是确实看到跌了，就想退，我个人觉得这个想法有点天真，没有人因为买的手机电脑降价了，1年后要求老板退款的，而且以中国这种强势群体不讲理的特色，钱交出去了就别想要回来了，所以我觉得退款几乎没希望。一旦退款，那就形成退款风潮了，正如宁愿牛奶倒掉也不能降价一样！

这，有无量专家的原因，有政府2005调控失败的原因，也有消费者不知道的原因：不知道房子和股票一样是价格波动很大，真的以为和买菜一样，这种想法太实在。楼市中的炒作手法，炒作资金和股市等风险投资一样。这就决定了没有做过投资投机行为，直接买楼是很危险的！（用买菜是打个比方，在现在这种任何东西都被炒作的情况下，青菜叶可以炒作的翻番有泡沫）

我和大家在一起关注房价，我们都要住房子的。

牛市熊市的几个阶段

熊市第一阶段（现在也就是这个阶段）
这个只是小调整，马上还要涨，趁这个跌的时候还不赶快买，明天就没这个价格了。开发商天天这样喊。而且还完全不降价，价格没有成交量支持，虚涨！一些人这个时候按捺不住，开始买房子了。现在也就是个牛市初期，刚开个头而已。

熊市的中间阶段，就是大家对熊市达成共识了，也没有人再表面上，嘴皮上逞强了，这个时候再让枪手为了1毛钱在论坛发贴，让专家唱多来支撑房价已经没用了，开发商忙着出货，开始撕杀了。多头联盟彻底崩溃。与其硬撑看别人抛房回流资金，不如自己也赶快打折销售，回笼资金才是大事，否则资金链一旦断掉就惨了！这个时候，会听到开发商合并，破产的消息。现在中国的房地产开发商太多了，在这个时期，大量的中小开发商将倒闭！

熊市最后一个阶段，楼市依然在跌，这个时候，该破产的开发商也破产了，烂尾楼也开始开工了，冬天大约过去了，这个时候，是消费者最容易失误的时候，大家完全不看经济面政治面的利好消息，全都认为楼市会跌，其实这个时候就可以买楼了！

牛市的第一阶段，其实也就是和熊市的最后阶段重合的，大量的消费者不看好楼市，楼市也没有涨，或者小涨！但其实很多资金准备进入楼市了，但是媒体上，普通的网站上又突然有很多枪手唱空，让百姓别买房！

牛市的中间阶段，就是楼市疯涨，一开始还没反应过来。反应快的就赶快跟风炒作了，然后赚钱的口头效应，更多的人也买房转手卖钱了！这个时候，任何说楼市跌的言论都是要被骂的！根本没人看空，就好比2007年，2008年的上半年！不过稍微细心的人，就可以发现经济宏观面，政策面有点利空了，当然，这些消息，在论坛上是不会被大量篇幅报道的，也许只是一个角落里有个这样的消息。大量的言论被利益集团用来报道楼市的火爆

牛市的最终阶段就是熊市的最初阶段的混合，事实胜于雄辩的证明了楼市在狂涨，很多人就进去了。然后就发现楼市开跌了，其实只要留心的话，早就可以看到不利的消息了。2008年一直在紧缩银根，提高存款准备金率，温家宝也在会议上对记者说，2008年是中国经济上最严峻的一年。银监会也紧缩了银行对楼市贷款的门槛。对第二套住房的严格限制鉴定！但是这些消息，很多人都不看！

政府这次为什么要调整房价？

很遗憾,我个人以为：政府这次调整房价，不是为了百姓，而是为了自己！

先以股市为例：现在的企业想上市，必须走后门，跟高考一样难！但是在股市初期，恰恰相。当时是体制外的企业上市，就是那样政府完全不看在眼里的私营小企业，接着就是地方政府为了资金，推动地方国资委的企业上市圈钱！而中央政府在90年代对此行为是严重反对的，反对的理由很简单：地方政府地方官僚获得了经济利益，而他们对股市带来的风险及失信的影响却要中央政府来承担。由于这种道德风险，中央政府与地方政府对股市的态度是完全不同的。然97亚洲经济危机后，中央政府的国企也一片烂摊子，银行也是坏账，所以。99年到2001年的人为大牛市，就是中央政府自造的，中央政府也希望像地方政府那样，在股市中为国企圈钱！

楼市也是如此！朱镕基在任期间，一直在削减地方政府的权力，权利向中央政府集中！地方政府的权力减少，就意味着寻租的途径减少，也很难再像银行贷款！地方政府立刻把目标瞄准了土地。虽然宪法规定土地归全体人民所有，归集体所有！但是对于没有监督的政府而言，土地就是他自己的！地方政府与权贵资本相勾结，高价卖地搞房地产。地方政府之所以干这个事情，是因为官员自己可以捞到很多好处，而表面上又是自己的政绩，一箭双雕！所以大家经常看到，强制拆迁的时候，本身是开发商与居民之间的利益纠纷，按理说政府应该是第三方，可是事实上我们看到政府站到了百姓的对立面，积极的把不愿意拆迁的定义为”钉子户“，”刁民“。

而中央政府在政治上又把经济发展作为执政的政治口号，具体而言就是谁拉动GDP谁就升官！以中国官员的素质水平，当然卖地这种没技术含量的垄断生意最来钱快，难道你指望市长去投资高科技产业？所以，2005年，本来该是调控楼市的最好时机，被中央政府错过了！国八条成为废纸，中央各个部门的利益不统一，也受到权贵资本的游说.2005中国楼市调控失败！当时很多经济学者唱空楼市是正确的！但是后来的政策失误反而使得这些唱空者成为笑柄！

然而真正的笑柄不是这些唱空者，而是最后高位接盘者！2007年美国的房地产崩盘，引发了次级债危机，美国的银行金融一地鸡毛，花旗银行的股票腰斩再腰斩，诸多投行破产！这个可怕的现实给中央政府带来了压力，地方政府完全没这个压力，反正事情最后由中央收拾承担！而中国银行业有大量的坏账，为了减少坏账率，银行采取了增加贷款，增加分母的方式来稀释降低坏账率。如果中国也发生美国这样的情况，4大国有银行立刻坏账剧增甚至破产（实际上已经隐性破产N次了）。这些已经危机了中央政府的经济利益

在政治上，现在下岗严重，学费医疗高昂，福利几乎没有！官民矛盾比较严重，南方某市官员已经说，房价不仅仅是经济问题，而是政治问题！不管有什么借口，建国60年，改革开放30年，最后搞得中等收入的人都没有房子住，是相当的失败的！而这种政治风险，又由中央政府承担！

所以我们可以看到，从上年一直开始的上调存款准备金率，到年底的房贷新政，以及最近《人民日报》对楼市调控的坚决态度，中央政府已经认为现在风险大于收益！当然，你可以看到这个报纸那个官员学者发表文章认为楼市还要涨。任何一个中国人都知道，在中国这种一切都要讲政治的国家，《人民日报》意味着什么？意味着中国政治路线的最高指示，一边是圣旨，一边是地方市井小报。哪个代表中国未来的经济政治路线，显而易见！

假如在住房改革当时，中央就立刻高价卖房，估计政治风险很大。但是现在房地产价格被吹到如此泡沫，跌一部分的价格，政府再买房，估计就是皆大欢喜了！人总对相对的东西感兴趣，从10块涨到50，与从100降到50，消费者对前面的50块价格是抵制的，而对后面的事欢迎的。中央政府无非就是赚的少而已，没什么亏损的！土地本来就不是他政府自己的！

而赔钱的则是高位接楼的炒房客，或者最后才加入房地产行业的开发商！冬天已经来临，洗牌是必须的！很多地方级的房地产企业，都要倒下的！现在国内有成千上万家房地产开发商。万科王石之所以欢迎调控，一方面是他知道在中国做生意要讲政治，另一方面他也确实希望冬天来临，帮他洗掉一些竞争对手，经济衰退的好处就是可以让一些2流的企业推出，为下一轮的牛市发展留下好的种子！

阅毕，楼主写的真好！
个人感觉徐州房价必降，以我个人情况来看，本人收入在徐州绝对是中上等的，现在的市场行情让我买房子都够我喝一壶的了，更别说大多数老百姓了。
希望楼主再接再厉多写这样的好贴

[[i] 本帖最后由 liuj3092 于 2008-9-9 15:25 编辑 [/i]]

好贴顶起,能发到彭城社区里更好了,可以让更多的人看到.

我帮你转发到彭城社区-房地产里吧.

[quote]原帖由 [i]wy356518[/i] 于 2008-9-10 09:38 发表 [url=http://bbs.52fdc.com/redirect.php?goto=findpost&pid=32002&ptid=10997][img]http://bbs.52fdc.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我帮你转发到彭城社区-房地产里吧. [/quote]

转吧，我好久没去那个论坛了，以前去看过，哈哈！

转个假帖子

[u]强调一下：万科官方声明这个消息是假的！所以俺有个疑惑：这个帖子虽然是假消息，但是传播途径很快，迅速在各个网站首要位置出现，这种炒作，绝对不是一般的个人唱空者可以做到的！必须是一个组织，而且从文笔看，其水平不低，不是一般的为了几毛钱发贴那种枪手。所以可能是万科自己的炒作，或者是其他竞争对手的炒作。
至于万科是否开这个会，不是在这里讨论的，关键是：这个“假”消息，里面透露着的道理都是“真”的。[/u]
新形势,新思维,新行动
　　 ---万科集团主要负责人在"松山湖会议"上的讲话
　　
　　在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
　　
　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
　　
　　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
　　
　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?
　　为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.
　　深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
　　 而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.
　　 我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.
　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.
　　我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.
　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.
　　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.
　　 我抓的第二件事是近期的调整策略.
　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.
　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.
　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动

房子在你眼里是什么？房价又是什么？

善良的老百姓，想法总是很善良，我们给房子以家的衍生概念，给婚戒以爱情的衍生概念，但是对商人而言，这些就是赚钱的工具而已，没什么感情色彩！所以，房子在你眼里是什么，就决定了你在买房时候所作的工作！

我不得不建议大家，和商人一样，把房子当成没有任何感情因素的东西，只看它的价格。这是被迫的，因为房子被投机投资资金炒作，所以你必须也有这种商人一般的心态，才能站在商人角度去看房子的价格，去看它现在是否值得这个价格？去看它是出于上升通道还是处于下降通道！

最近的退房者，让我很是感到悲哀。不仅是对他们高位接盘的遭遇，还有是对他们的天真。在股市初期，有人在股市赔了钱，竟然要求证券公司把钱给他，他再也不玩了！这种无知和幼稚，固然带着可怜，更多的是带来风险！一只羊向狼求情别吃它，买了房子之后向开发商要求退差价，除非有合约，否则仅仅因为市场价跌了就要求退差价是天真的！买的电脑半年就贬值，找谁退差价去？投机投资，自然有赚有赔有风险。而很多人却还如此天真，开发商假如真的如此善良的退差价给你，当初就不会那么高价卖给你！

普通人太天真，现在应该做的工作是，认清一些事情的本质，认清经济行为的无情，以后才能不再被忽悠！

至于自住者，这个我更不理解了，因为房价跌了，就影响了你的利益，那是不是涨上去，让你的亲朋好友高价买，你就开心了？别人高价买，你能得到什么？开发商也不给你提成，你该银行的多少债务还是多少。你根本没赚什么，无非是自己心里高兴，觉得自己的资产增值了，但是你又不卖它兑现，增值有什么用呢？世界银行给你的房屋估价一万亿美元，但是不准卖。这个股价有意思么？

这又牵扯到另一个问题：什么叫赚了？什么叫价格？价格到底是什么意思？
80年代，很多农民觉得山很荒凉，家乡的荒地长得野草，觉得不如其他城镇有钱，赶快像其他城镇那样赶快干工厂加工衣服。终于开心了，觉得一文不值的土地变工厂了，赚了。但是过了几年又发现，邻村的荒地变成了旅游区，而本村的工厂因为污染成了垃圾，又一文不值了。所以，这个区域的价格价值是多少？是个很复杂的问题！

书上的理论很简单，价格围绕价值波动。然而这种理论在实际中根本不现实。事实上，我们早就被洗脑了，我们所一致认为的某某东西就值这个价值，只是资本对我们洗脑的结果。一亩长大豆的地，值多少钱？一文不值，但是这2年粮食价格狂涨，你是不是觉得这个地值钱了？大豆狂涨的价格，是商品正常波动的价格么？显然不是，是美国对粮食有定价权。当中国出口大豆的时候，美国在全世界打压价格，所以我们就觉得这个东西没价值，现在开始美国对中出口大豆了（这个决定，是中国加入WTO时候朱镕基做的承诺），大豆价格就狂涨，当哪天价格涨到黄金价格的时候，你是不是又觉得你那亩大豆地值钱了？

所以，什么叫赚？什么才是真正的价格价值？我们根本不知道，完全被有定价权的商人所左右！他们怎么赚我们的钱呢？我们一般以为一次的物钱交易就是赚钱交易，我个人觉得，不是这么简单，比如你5块进货，8块卖。这3块钱，本来就是你自己的劳动所得，是你自己时间资金的付出，风险的承担所得！你赚了3块钱，更准确的说是，用货币把你的这个劳动付出储存起来，用它去兑换你所需要的东西而已！

A与B交换房子，A卖给B的时候，A靠定价权给这个房子定价100万，用舆论宣传房价涨宣传就值得这个价，交易后，A再用舆论宣传用理论宣传房子就是砖头，定价50万，以这个价格再从B买回！
结果A靠定价权获得了50万的差价，A手里还是那套房子。这个，也许才是真正的赚了！

让房价跌得更快更猛烈些吧！

让房价跌得更快更猛烈些吧！

房价为何涨到如此高位？

房价如此高涨，表面上看是资金的炒作，但这个不代表事情的本质！医疗费如此涨，跨区上学的费用如此涨，在政府机关办证办事情的手续费，这些有同一个本质：权力寻租！

房改是改革中的一部分，显然我们必须在改革这个大背景下看房子。改革是什么？不管它理论上是什么，在实际所作中，改革已经沦为 权力的兑现工具。具体而言，就是 权力寻租

为了赚钱，权力需要转换成金钱，不管是对官僚个人也好，还是对某个部门而言，都是如此！在改革开放前的毛泽东时代，赚钱被作为资本主义而批判，而且地方政府官员也没有如此多的权力。没有权力如何去寻租兑现钱财？而且更不敢去做！

改革开放，对地方下方了相当多的权力，这些权力自然也会受到“要富起来”的诱惑而有兑现的要求！所以我们可以看到80年代末期开始，好多与商业没有任何关系的行政机关也涉足商业，创立什么公司办事处之类的事情。

所以导致了几种事情的发生：
1、权力的因为靠垄断性对其服务进行高额收费
比如你去办理各种证件的时候，这些手续费到底应该是多少，是按照市场价格定价的么？大学的学费到底应该是多少？医院的药费等到底应该是什么价格？

2、权力机关自设创业渠道
想通过消防局的验收么？买我们自己的消防器材！想开网吧么？买公安局卖的“猫”

2、权力与资本进行勾结
这就是所谓的官商勾结，权力有寻租的要求，而行政权力对这个市场的控制，导致这个市场根本就不是纯市场经济，私营企业要想在市场中生存，靠市场经济下的那种提高技术提高服务等方法完全行不通，必须靠一个保护伞！这就导致资本对权力有依靠性！一拍即合，官商勾结自然产生！而且社会对权力没有监督，导致了权贵资本的形成是肆无忌惮为所欲为！
所以我们可以看到,很多的私营企业根本已不是私营企业，已经变质，由最初的个体户私营企业，转变成了官商企业，虽然表面上看到的还是某个私人在当这个企业的头头，但实际上已经不是。否则，为啥很多私营企业出现在地方国资委的名单中？很多私营企业上市后，为啥可以得到地方财政的支持给予注入资金？实际上是官僚打着支援民间企业幌子，把纳税人的利益注入到一些自己暗地里参与的“私企”之中，这个在股市里比比皆是，就是把各种公众资源变成自己的财产而已！可以经常在股市中看到，查出的各种问题事件，其中的受益者都是各种行政官员，这还是纯粹的民间资本的企业么？显然是权贵资本。**受贿简直是最没技术含量的。
所以政府机关经常站在商人那边说话，是显然的。因为那边有他的利益所在！洗浴中心开业，政府机关送来贺词也是正常的！很多公司的老总又是行政人员甚至又当上了行政官员，都是官商勾结在一个人身上的体现，也官也商，官商学者集一身，都是常见的！这个是权贵资本的必然！

有时候可以看到老师过的很艰苦被拖欠工资，有时候又看到老师要天价补课费教师节送礼等！这与其说是老师之间的道德区别，倒不如说是他们的地位区别！如果在发达经济地区，老师属于一种权力所有者，那么必然会寻租，为自己的利益最大化。但是有时候老师被行政官员（尤其是穷苦小地区）排斥，老师的地位毕竟没有乡长村书记大，一旦被这个权力体系排斥在外，老师又成了普通人，自然想收礼也收不到了！

由于现在的市场不是纯洁的资本市场而是权贵资本的竞争市场，所以经济中的竞争等现象不是经济现象，而是权力的斗争。2个竞争的企业，一个后台是省级官员参与，一个是市级官员，它们之间的竞争将不再是商业竞争而是权力竞争，经济面本身好未必在竞争中获胜！

显然，老百姓这边自然属于权力为0的民间资金，所以我们在买楼的时候，必然要面临天价，除非你有后台，比如你是啥高官的子女，这样在拆迁的时候自然会给予你高价拆迁费用，远高于你的邻居，难道你的房子与他们不一样么？而是因为你此时也属于了权贵资本！所以开发商在征地的时候，又会廉价征收走，因为开发商不是纯粹的市场资金，还有权力参与其中。

改革开放到如此地步，已经进入泥潭，最纯洁的时期是改革开放初期，资本自由平等，对资源形成优化配置，形成多赢！而随着权力者发现了这其中的利润，将权力引进进来。改革离原本的目标偏离了。更多的是隐藏在资本背后的权力，对市场资源进行逆配置。越烂的公司越上市圈钱形成资金浪费！质量差的房子只要有后台也不怕照样卖！

没有任何权力的普通者，在这个市场中进行的行为，必然不是纯经济行为。处于不对等的状态下，房价高涨，高价买房是一种必然！

非常感谢楼主的知识普及，受益匪浅

狂顶楼主，好学问！！

“如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。”9月18日，一份名为《2008年中国房地产行业资金报告》正式对外披露，并预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。

　　据悉，此报告是由焦点房地产网委托研究，北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授主持调研并撰写。

　　房价将公开下跌

　　报告开头就鲜明地提出：先有需求空缺，然后才是资金紧缺。

　　“首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力也发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长。”报告课题组成员魏伟用四个“转折”分析销售量萎缩的原因所在。

　　报告甚至指出，股市和房市的低迷使消费者购买力至少折损3万亿元以上。“需求空缺可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。”

　　来自国家统计局的数据也显示，今年以来，房地产销售面积同比都出现了不同程度的下降。其中7月份房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，为2008年以来的最大跌幅。

　　交易量的萎缩从需求端给了房地产行业以沉重压力，不仅如此，房价的下行压力也越来越紧迫。

　　“目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。”魏伟直言。

　　去年12月，深圳房价环比开始出现下滑，今年8月同比也出现下滑，深圳成为当前国内房价跌幅最大的城市。上海的情况虽略好于深圳，但今年2月起，上海房价上涨的势头已经停止，7月，房价开始出现下滑。北京房价略显坚挺，但今年6、7月，京城平均房价环比上涨也已停止。

　　“在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。”魏伟指出，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。

　　报告预测，房价将面临10年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。

　　今年缺钱超6000亿？

　　正如魏伟所说，先有需求空缺，然后才是资金紧缺。目前，房地产资金流入与支出的双向压力已然显现。

　　根据报告所发布的统计数字，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。但到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%—40%的增幅相去甚远。订金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。

　　上市房企在资本市场的表现也令人担忧。

　　据该报告统计，在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而今年第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，仅为94.66亿元。

　　魏伟说，资金供给的增长率从2007年第四季度已开始大幅向下，“预计今年三季度房地产资金供给增幅会接近零甚至达到负水平。”

　　与资金流入的捉襟见肘相比，资金支出却是前所未有的巨大。

　　“从房地产开发投资的数字来看，2008年一、二季度开发投资增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。”魏伟指出。

　　作为房地产商资金支出重头戏的土地购置费用也是如此。

　　报告显示，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平方米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上，2008年上半年土地购置费则超过2100亿元。2007年全年超过4000亿元。

　　“从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。”报告还指出，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，“到2007年税收支出接近2500亿元。”

　　“2008年上半年，房地产行业资金缺口仅约528亿左右，缺口较小。”这是因为，今年上半年房价尚能处于上涨时期，销售虽有回落但利润率回落并不显著，而上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。但是，“下半年房价下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的。”

　　报告预计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元。

　　警惕万亿缺口

　　最值得一提的是，报告还对未来可能出现的中期调整提出预警。

　　“如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，房地产行业陷入中期调整的可能性更大。”魏伟认为，如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的中期调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。

　　“如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。”报告预测。

　　按照此种说法，摆在房地产面前的无疑将是一座近万亿资金缺口的大山。

　　同时，报告认为，资金供求存在缺口，并不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。

　　报告对以单纯注资的“救市”方式持否定态度。

　　“增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。”魏伟说。

　　SOHO中国董事长潘石屹说，“病来如山倒，病去如抽丝，金融的病、房地产的病都是一样的，来得快，去得慢。”潘石屹甚至坦言，近日的降息和降存款准备金率在市场上能挽回多少信心还有待观察。  记者 杨丽萍

呵,外地人来徐州工作一年了,想买房,也是觉得徐州的房价与当地社会化平均工资相比失衡,呵,也认为房价会降的.
希望能快降价,省得要租房住了

我真无奈，问一句，你买房了，你住多大的房子！

现在徐州的房价也就3500，你说要降，降多少？跌倒1800，别说我不信，你信吗？要结婚了，你不买房，谁跟你？别人我不管！反正我看着觉得值了，这个房子值这个价，我买得起，我就会考虑！该买房的依旧会买！其他的都是虚的，别拿数据忽悠老百姓，别说那些大道理，站着说话不腰疼！我租房子5年了，有一套房子，自己的房子，不看房东的脸色，住的安稳的房子，是我一致的梦想！
马列都说过，没有绝对的事情，要辩证的看问题，你张嘴就是“ [url=http://bbs.52fdc.com/thread-10997-1-1.html][b]徐州房价必跌，买房者来看，别被忽悠[/b][/url]”，我真佩服你，北大教授都没你肯定！没你牛！